LANDTAG STEIERMARK
XV. GESETZGEBUNGSPERIODE


EZ/OZ: 265/1

Regierungsvorlage

eingebracht am 05.01.2006, 00:00:00


Geschäftszahl(en): A2-28.00-33/05-11
Zuständiger Ausschuss: -
Regierungsmitglied(er): Franz Voves

Betreff:
Amtsgebäude Petrifelderstraße 102, KFZ-Prüfstelle - Generalsanierung und Adaptierung mit Gesamtkosten von netto € 2,000.000,00 sowie Auftragsvergabe an die LandesImmobiliengesmbH (LIG), Finanzierung über Zuschlagsmieten ab voraussichtlich 1.1.2007 von jährlich € 140.498,40 inkl. MWSt. auf eine Laufzeit von 20 Jahren (ab dem 11. Verrechnungsjahr € 117.082,00) zuzüglich MWSt. auf Basismiete von jährlich € 5.954,02 auf eine Laufzeit von 10 Jahren.


1.     Raumsituation - derzeit
                                 
                                              
1.1   Derzeitige bauliche Situation bzw. Auftrag der Dienstnehmerschutzkommission zur baulichen Adaptierung

Das Gebäude Petrifelderstrasse 102, eine 35 Jahre alte (Baujahr ca. 1970) in Massivbauweise mit Stahlbeton-Fertigteilen errichtete Hallenkonstruktion, weist einen erheblichen Sanierungsbedarf aus. In den letzten Jahren wurde - mit Ausnahme des Einbaus einer neuen Heizungsanlage bzw. Umstellung auf Fernwärme - keinerlei Investitionsmaßnahme am Gebäude getätigt.
Die LIG Steiermark hat ein Gutachten über den Zustand des Gebäudes bzw. eine Kostenschätzung über die notwendigen Sanierungsmaßnahmen erstellen lassen. In diesem Gutachten wird ausgeführt, dass durch die Fertigteilkonstruktion und die schlechte Ausführung der Betonüberdeckung Korrosionsschäden an der Bewehrung bestehen. Diese Schäden sind an allen sichtbaren bzw. freizugänglichen Bauteilen festzustellen. Diese mangelhafte Betonüberdeckung kann nur durch eine aufwändige und umfassende Sanierungsmaßnahme behoben werden. Werden diese Sanierungsmaßnahmen nicht durchgeführt, kann aufgrund des Forschreitens der Korrosion mittelfristig die Tragfähigkeit der Decke nicht mehr gewährleistet werden.
Das Gebäude Petrifelderstraße 102 wurde aufgrund mehrfacher Beschwerden einer Evaluierung durch die Bedienstetenschutzkommission unterzogen. In ihrem Gutachten vom 26. Juli 2004 hat die Bedienstetenschutzkommission gefordert, dass die derzeit nur überdachte Prüfhalle einzuhausen oder in einen geschlossenen Raum zu verlegen ist, wobei die Ausführung nach den Stand der Technik zu erfolgen hat. In diesem Gutachten wird auch bemerkt, dass die Maßnahmen zur Einhausung der Prüfhalle in ein Gesamtkonzept eingebunden werden müssen.

1.2.  Raumbedarfsplanung und Standortuntersuchung

Die Firma Focus Management Consulting hat im September 2004 eine Analyse über eine Reorganisation der KFZ-Prüfstelle Steiermark durchgeführt, in deren Zuge eine Unterbringung am Standort Autobahnmeisterei Raaba empfohlen wurde, wodurch neben den räumlichen Synergiemöglichkeiten auch Kooperationen am Personalsektor, vor allem mit der FA18C, als möglich erachtet wurden. Diese Variante scheidet nach den durchgeführten Detailabklärungen aus, weil vom Eigentümer Asfinag keine Zustimmung erreicht werden konnte.
Darüber hinaus ist anzumerken, dass ein von der LIG durchgeführter Kostenvergleich zwischen Neubauten auf dem Bundesareal/Autobahnmeisterei und einer Adaptierung bei gleichzeitig teilweisen Neubau am dzt. LIG-eigenen Standort Petrifelderstraße erbrachte folgendes Ergebnis:

                                                                                                  Zuschlagsmiete auf
                                                                     Projektkosten           20 Jahre exkl.
                                                                        inkl. MWSt.               MWSt./Jahr      
1. Petrifelderstaße = dtz. Standort             € 2,000.000,00          € 117.082,00
2. Autobahnmeisterei Raaba - Variante 2   € 2,494.151,41          € 146.009,16
3. Autobahnmeisterei Raaba - Variante 1   € 2,881.651,41          € 168.693,66

Demnach ist auch aus Kostengründen der derzeitige Standort Petrifelderstraße eindeutig zu favorisieren.

Das mit der FA17C/KFZ-Prüfstelle gemeinsam erarbeitete Raum- und Funktionsprogramm sieht einen Raumbedarf von 987,5 m² vor. Der Flächenzuwachs gegenüber den bisherigen Ist-Flächen von 873,5 m² (ohne Kellerräume) resultiert vornehmlich aus den dzt. nicht bzw. nicht ausreichend vorhandenen Unterstellflächen für die Prüfbusse und den Prüfzug sowie die erforderliche Neudimensionierung der 2 Prüfbahnen. Unter anderem ist es vorgesehen, neben den bisher dort befindlichen diversen Einrichtungen auch die organisatorisch zugehörigen Büroeinheiten, die derzeit in der Alberstraße 1 situiert sind, in der Petrifelderstraße unterzubringen und zusammenzuführen.

2.     Projektumsetzung und Auftragserteilung an die LIG

Für die Projektumsetzung wäre es nunmehr notwendig, den Umsetzungsbeschluss mit Gesamtkosten (ohne techn. Einrichtung/ohne Mobiliar) von gerundet EURO 2,000,000,00 inkl. MWSt (auf Preisbasis 5/2005) (Kostenschätzung LIG Steiermark) zu fassen.

Aufgrund des bis mindestens Ende 2006 laufenden Bauvorhabens sind darüber hinaus weitere Valorisierungen zu erwarten. Da über die Höhe allfällig eintretender Preissteigerungen während dieses Zeitraumes nur spekulative Aussagen getroffen werden könnten, wird auf weitere Aufrundungen vorab verzichtet. Es ist allerdings darauf hinzuweisen, dass sich diese Gesamtkosten um die Baukostensteigerungen erhöhen werden. Allfällige aus diesem Titel eintretende Krediterfordernisse müssen daher zum gegebenen Zeitpunkt gesondert und zusätzlich beantragt werden.

Zur Projektumsetzung ist eine Beauftragung an die Landesimmobiliengesellschaft Steiermark als Gebäudeeigentümer vorgesehen, wofür Baubetreuungskosten in der Höhe von 5 % der Gesamtbaukosten anfallen, die im obigen Kostenrahmen bereits mitenthalten sind.

3.     Zeitkalkül

Der Projektbeginn auf Basis des dargestellten Projektumfanges NEU ist für Frühjahr 2006 in Aussicht genommen und sollen vorab umgehend die Planungsarbeiten auf Basis eines Architektenwettbewerbes begonnen werden. Davon abgeleitet wird seitens der LIG mit einer Fertigstellung gegen Ende 2006/Anfang 2007 gerechnet und wird somit von einem Bezugstermin im Frühjahr 2007 ausgegangen.

4.     Finanzierung Adaptierungs- und Folgekosten

Das von der LIG vorgelegte Angebot sieht vor:

4.1.  Adaptierungskosten - Finanzierung über eine Aufschlagsmiete

Zuschlagsmiete auf 20 Jahre (nach 10 Jahren MWSt-frei)
Diese errechnet sich lt. LIG auf Basis eines derzeit am Kapitalmarkt erzielbaren Finanzierungszinssatzes von rd. 3% für eine Laufzeit von 20 Jahren wie folgt:

 987,50 m2
   EUR / Jahr
  EUR / Monat 
   EUR / Monat/m2 
Zuschlagsmiete netto
117.082,00 
9.756,83 
9,88
+ 20 % MWSt   
23.416,40
1.951,37
1,98
Zuschlagsmiete brutto
140.498,40
11.708,20
11,86

                
Umsatzsteuer auf Basismiete für 10 Jahre
Zur Inanspruchnahme der Vorsteuer aus den Projektkosten muss die LIG auf einen Zeitraum von 10 Jahren auch die derzeit ohne MWSt zu bezahlende Basismiete mit MWSt. verrechnen. Daraus ergibt sich folgender zusätzlicher Finanzbedarf:

1.138 m2 inkl. Keller
EUR / Jahr
EUR / Monat
EUR / Monat/m2
Basismiete derzeit
29.770,08
2.480,84
2,18
+ 20 % MWSt NEU
5.954,02
496,17
0,44
Finanzbedarf insgesamt =
Zuschlagsmiete auf 20 Jahre (nach 10 Jahren MWSt-frei)
+ MWSt aus derzeitige Basismiete für 10 Jahre 


EUR / Jahr
EUR / Monat
EUR / Monat/m2
Zuschlagsmiete inkl. MWSt
140.498,40
11.708,20
11,86
20 % MWSt aus Basismiete
5.954,02
496,17
0,44
Gesamtfinanzbedarf
146.452,42
12.204,37
12,30

Die Wertsicherung der "Basismiete" würde nach VPI und Finanzierungszinssatz, die Wertsicherung der Zuschlagmiete ausschließlich nach dem Finanzierungszinssatz erfolgen.

4.2.   Folgekosten Gebäudebetrieb

In den oben dargestellten Investitionskosten sind die auf die Gesamt-NGF entfallenden Kosten für Betriebskosten, Heizungskosten, Instandhaltungskosten für die Neufläche von 114m² NGF nicht enthalten. Da diese Mehrflächen - wie bereits erwähnt - vornehmlich aus dzt. nicht bzw. nicht ausreichend vorhandenen Unterstellflächen für die Prüfbusse und den Prüfzug sowie die erforderliche Neudimensionierung der 2 Prüfbahnen resultieren und vor allem die Unterstellflächen Nebenflächen mit geringerem Energieaufwand darstellen, wird im Hinblick auf die dem Stand der Technik entsprechende Adaptierung des Altbestandes davon ausgegangen, dass mit den derzeit zu bezahlenden Betriebs- und Heizungskosten auch im adaptierten Zustand und wegen der nur geringen Flächenvermehrung das Auslangen gefunden werden kann.

4.3.     Finanzierung

Die oben dargestellten Gesamtprojektskosten sind derzeit nicht budgetiert und treten aus der Umsetzung des Bauvorhabens insgesamt finanzielle Vorbelastungen künftiger Landeshaushalte ein, sodass gem.§ 32 (1) L-VG 1960 eine entsprechende Regierungsvorlage in den Steiermärkischen Landtag eingebracht wird.


Beschluss der Steiermärkischen Landesregierung vom 19. September 2005.


Es wird daher der

Antrag

gestellt:

Der Landtag wolle beschließen:

Die Generalsanierung/Adaptierung der KFZ-Prüfhalle in der Petrifelderstraße 102 wird mit Gesamtkosten lt. ÖNORM B 1801-1 (valorisiert per Mai 2005) von             € 2,000.000,-- inkl. MWSt. (ohne Einrichtung) grundsätzlich genehmigt. Es wird zur Kenntnis genommen, dass sich diese Gesamtkosten aller Voraussicht nach um die Baukostensteigerungen erhöhen werden.

Die im AV. dargestellten Kosten, bestehend aus der MWSt auf die derzeitigen Basismietkosten in Höhe von jährlich € 5.954,02 inkl. MWSt. sowie die Finanzierung der Baukosten über Zuschlagsmieten, die sich ab Fertigstellung 2007 auf eine Laufzeit von 20 Jahren in der Höhe von voraussichtlich jährlich € 140.498,40 inkl. MWSt. belaufen, werden somit mit insgesamt € 146.452,42 inkl. MWSt. (nach 10 Jahren ohne MWSt) genehmigend zur Kenntnis genommen und sind im Rahmen der an die LIG zu bezahlenden Mietkosten der künftigen Landeshaushalte unter dem VA 1/020138 zu budgetieren.

Es wird ebenfalls zur Kenntnis genommen, dass sich die Zuschlagsmieten an zinssatzbedingte Änderungen anpassen werden.