LANDTAG STEIERMARK
XV. GESETZGEBUNGSPERIODE


EZ/OZ: 1941/1

Regierungsvorlage

eingebracht am 29.02.2008, 00:00:00


Geschäftszahl(en): A2-28.00-84/2006-1
Zuständiger Ausschuss: -
Regierungsmitglied(er): Franz Voves
Beilagen: Tabelle 1) und 2)

Betreff:
Bezirkshauptmannschaft Weiz, Generalsanierung einschließlich Solarenergiefassade und Erweiterung des Amtsgebäudes: Erneuerung und Sanierung der haustechnischen Anlagen, barrierefreie Adaptierung, Umsetzung des Brandschutzkonzeptes, thermische Fassadensanierung und Errichtung einer Solarenergiefassade, Sanierung des Sanitätsreferates, Errichtung einer Bürgerservicestelle, räumliche Umorganisation im Amtsgebäude, Ausbau Garage und Dachgeschoss\; Auftragsvergabe mit Gesamtkosten von € 5,800.000,-- inkl.UST (Preisbasis 09/07) an den Gebäudeeigentümer LandesimmobilienGesmbH, Finanzierung über eine Zuschlagsmiete ab voraussichtlich 1.1.2010 auf eine Laufzeit von 28 Jahren mit Jahreskosten von rd. € 420.000,-inkl. UST., ab dem 11. Jahr Reduktion auf rd. € 306.000 beim VA 1/030038

Im Gebäude der Bezirkshauptmannschaft Weiz sind mehrere Adaptierungen erforderlich. Neben umfangreichen baulichen Sanierungsmaßnahmen besteht im Haus auch akuter Bedarf an Büroräumen.

Das Gebäude zeigt sich insgesamt in einem sanierungsbedürftigen Zustand:
Die gebäudetechnischen Einrichtungen des Hauses inklusive der Sanitäranlagen sind instand zu setzen  und vielfach zu erneuern. Die barrierefreie Erschließung ist nicht im vollen Umfang gegeben, notwendig ist insbesondere eine behindertengerechte Adaptierung des Personenliftes. Weiters entspricht der Brandschutz im Gebäude nicht den aktuellen technischen Anforderungen und sind hier zur Vermeidung von Haftungsfolgen im Brandfall dringend entsprechende Maßnahmen zu setzen. Im dringend sanierungsbedürftigen Zustand zeigt sich auch die Fassade des Hauses, wobei nicht nur eine optische Verbesserung sondern vor allem eine umfassende thermische Sanierung (dazu siehe unten) notwendig ist. Die Büros sind großteils mit Einbaukästen ausgestattet, die desolat sind. Eine Gegenüberstellung der Kosten hat ergeben, dass die Entfernung der Kästen (verbunden mit einer entsprechenden baulichen Sanierung der Büros) und eine Einrichtung mit Standardmöbel kostenmäßig einer Sanierung der bestehenden Kästen gleichzusetzen ist. Von der Praktikabilität her sind jedenfalls flexible Standardmöbel Einbaumöbel vorzuziehen.

In einem den aktuellen Anforderungen nicht entsprechenden Zustand zeigt sich das Sanitätsreferat der Bezirkshauptmannschaft. Auch in diesem Bereich sind entsprechende Adaptierungsmaßnahmen vorzunehmen.

Neben diesen Sanierungsmaßnahmen besteht im Haus dringender Bedarf nach Büroräumen. Teilweise sind Büros in der Bezirkshauptmannschaft mit zwei oder mehreren Personen belegt. Die Bezirkshauptmannschaft weist darauf hin, dass vor allem im Sozialbereich die Notwendigkeit besteht, vertrauliche Parteiengespräche durchzuführen. Dieser Notwendigkeit wird durch Büros mit Mehrfachbelegungen nicht im ausreichenden Ausmaß Rechnung getragen, sodass in diesen Fällen der Bedarf nach zusätzlichen Büroflächen gegeben ist. Auf diesen zusätzlichen Raumbedarf hat auch der Landesrechnungshof in seinem Bericht "Prüfbericht Bezirkshauptmannschaften", GZ LRH 10 B 3/2005-16 hingewiesen.
Schließlich soll im Zuge der Umbauarbeiten im Erdgeschoß des Hauses eine Bürgerservicestelle zum Zweck einer vereinfachten und raschen Abwicklung von Anträgen in Anlehnung an die in anderen Bezirkshauptmannschaften eingerichteten Servicestellen eingerichtet werden. Dort sollen auch die Amtskasse, eine Info-Stelle und die Telefonzentrale integriert werden.

Der Raummehrbedarf liegt laut der gemeinsam mit der BH Weiz vorgenommenen Aktualisierung des Raum- und Funktionsprogrammes bei rd. 440 m².

Gemeinsam mit dem Gebäudeeigentümer, der LIG Steiermark, wurden Möglichkeiten geprüft, den zusätzlichen Büroflächenbedarf abdecken zu können.
 
Die Landesimmobilien-Gesellschaft hat hiezu die Möglichkeiten der Schaffung von zusätzlichen Büroflächen in mehreren Varianten untersucht. Als - weil mittel- und längerfristig beste - Lösung hat sich bei den untersuchten Varianten die Vornahme eines Umbaus des bestehenden Gebäudes zur Schaffung eines flächenschonenden Raum-Fensterachsenrasters, verbunden mit dem Umbau des derzeitigen Garagentraktes in Büros sowie einem Ausbau des Dachgeschosses als die wirtschaftlich günstigste Variante herausgestellt. Mit dem durch diese Maßnahmen erreichbaren Flächenneubestand von rd. 480m² kann der Raummehrbedarf von rd. 440m² abgedeckt werden. Weiters ist zu berücksichtigen, dass für den Fall eines künftig eintretenden erheblichen Raummehrbedarfs zusätzlich die derzeit vom Bezirksschulrat im Mietobjekt unmittelbar gegenüber der BH genutzten Büroräumlichkeiten im Ausmaß von rd. 100 m2 als mögliche Raumreserve für die BH, so z.B. für die Unterbringung des lt. RFP derzeit im Gebäude der BH angedachten Sozialhilfeverbandes (der die Mietkosten dem Land refundiert) zur Verfügung stehen.

Thermische Fassadensanierung:
Die LIG-Steiermark beabsichtigt im Zuge der Projektumsetzung bei der ÖKK (Österreichische Kommunalkredit AG) eine Förderung der thermisch relevanten Maßnahmen zu beantragen. Seitens der LIG wurden 2 Varianten zur Fassadensanierung untersucht:

Variante 1: Standardfassade
Die Gesamtprojektkosten bei Ausführung einer Standardfassade wurden von der LIG mit netto EUR 4,318.000,-- geschätzt\; die Zuschlagsmiete wurde auf Basis eines durchschnittlichen Zinssatzes von 4,5 % und einer Refinanzierungslaufzeit in Höhe von 28 Jahren (steuerliche Restlaufzeit der Abschreibungen) mit netto EUR 272.800,--  p.A. errechnet. Bei Investitionskosten für die Standardfassade in Höhe von EUR 172.500,-- wird das Einsparungspotential bei den verbrauchsgebundenen Energiekosten zwischen 50 % und 56 % geschätzt. Die Abschreibungsdauer der Investition wurde mit 30 Jahren angenommen. Nimmt man an, dass die Energiepreise in den kommenden Jahren um 2,5 % steigen werden, liegt die Amortisationszeit zwischen 10 bis 12 Jahren, bei einer 5% - Steigerung der Energiepreise bei 7 bis 8 Jahren.
Für die Errichtung einer Standardfassade ist seitens der Österreichischen Kommunalkredit AG. keine Förderung vorgesehen.

Variante 2: Solarenergiefassade
Die Gesamtprojektkosten für diese Variante wurden von der LIG mit netto EUR 4.830.000,-- geschätzt. Die Zuschlagsmiete auf Basis eines durchschnittlichen Zinssatzes von 4,5 % und einer Refinanzierungslaufzeit der Projektkosten im Ausmaß von 28 Jahren wurde mit netto EUR 305.000,-- p.A. errechnet. Bei Investitionskosten für die Solarenergiefassade von EUR 441.600,-- wird ein Einsparungspotential bei den verbrauchsgebundenen Energiekosten zwischen 86% und 92% angenommen. Die Abschreibungsdauer wird wiederum mit 30 Jahren angenommen. Nimmt man an, dass die Energiepreise in den kommenden Jahren um 2,5 % steigen werden, liegt die Amortisationszeit zwischen 16 und 17 Jahren, bei einer 5%-Steigerung der Energiepreise bei 10 bis 11 Jahren.
Für die Errichtung einer Solarenergiefassade ist seitens der Österreichischen Kommunalkredit AG. eine Förderung vorgesehen.
In diesem Fall wird die Höhe der insgesamt möglichen Förderung der ÖKK AG seitens der LIG mit rd. EUR 210.000,-- geschätzt. Der Ordnung halber weist die LIG darauf hin, dass diese Größenordnung eine reine Schätzung darstellt und von Seiten der Kommunalkredit AG nicht garantiert werden kann. Aus diesem Grund sind mögliche Förderbeträge in den vorstehenden Kostendarstellungen auch nicht weiter berücksichtigt.

Aus einem Vergleich der vorstehenden Varianten ist ersichtlich, dass die Variante 2 (Solarenergiefassade) zwar kurzfristig die kostenintensivere Variante ist und eine um (je nach Entwicklung der Energiepreissteigerungen) rd. 3 bzw. 5 Jahre längere Amortisationszeit als die Variante 1 aufweist. Im Hinblick auf die langfristig geringeren Energiekostenaufwendungen, die auf diesem Sektor zu erwartenden anhaltenden hohen Preissteigerungen und vor allem auch den hohen, wirtschaftlich aber nicht direkt bezifferbaren ökologischen Wert der Maßnahme wird jedoch vorgeschlagen, der Variante 2 (Solarenergiefassade) den Vorzug einzuräumen.

Der von der LIG Steiermark übermittelte Kostenrahmen stellt sich - aufgeschlüsselt nach den oben dargestellten Einzelbaumaßnahmen - auf Preisbasis September 2007 - wie folgt dar:

(siehe Tabelle 1)


Beim Amtsgebäude der BH Weiz handelt es sich um ein LIG-eigenes Amtsgebäude. Da in LIG-Gebäuden die Instandhaltungsmaßnahmen nur über die im Rahmen der laufenden Mietzahlungen enthaltenen Instandhaltungsbeiträge finanziert werden und für bauliche Maßnahmen in dieser Größenordnung keine entsprechenden Kreditmittel zur Verfügung stehen, hat die LIG auf Basis von Projektkosten in der Höhe von netto € 4,830.000,-- eine Zuschlagsmiete zur Refinanzierung dieser Kosten über eine von der LIG in Anspruch zu nehmende Ausleihung für eine Laufzeit von 28 Jahren mit monatlich € 25.500,-- netto, d.s. rd. € 306.000,-- netto jährlich, berechnet, die an zinssatzbedingte Änderungen anzupassen sein wird.

Ein von der Landesimmobilien-Gesellschaft mbH durchgeführter Umsatzsteuervergleich, welcher die Vorsteuer aus den Gesamtprojektkosten dem Barwert der Umsatzsteuerzahlungen aus der Grundmiete (inklusive Verwaltungskosten) für die nächsten 10 Jahre gegenüberstellt, ergab, dass bei Beauftragung des Gesamtprojektes auf Basis der derzeit geltenden umsatzsteuerrechtlichen Bestimmungen auf die Basismiete - und selbstverständlich auch auf die Zuschlagsmiete - eine 20%-ige Umsatzsteuer aufzuschlagen ist. Daraus folgt, dass zuzüglich zur Grund- und Zuschlagsmiete für einen Zeitraum von 10 Jahren ab Realisierung des Gesamtprojektes eine Umsatzsteuerbelastung in Höhe von € 53.000,-- (auf Grundmiete) sowie € 61.000,-- (auf Zuschlagsmiete) per anno zu kalkulieren ist, d.s. insgesamt € 114.000,-- Ust. pro Jahr. Ab dem 11. Jahr entfällt die Vorschreibung der Umsatzsteuer.

Dazu fallen für die im Dachgeschossausbau entstehenden neuen zusätzlichen Flächen auf Basis der derzeitigen Vorschreibungen Betriebs- und Instandhaltungskosten von jährlich rd. € 25.000,-- an, die sich ab dem 11. Jahr wiederum um die Umsatzsteuer auf rd. € 21.000,-- reduzieren werden. Aus der Errichtung der Solarfassade tritt nach den Berechnungen der LIG für den Gesamtbestand eine Energiekosteneinsparung ( heizungsgebundenen Energiekosten) in der Höhe von jährlich brutto rd. € 26.000,-- (ab dem 11. Betriebsjahr netto rd. € 22.000,--) ein, womit die Betriebs- und Instandhaltungskosten für die zusätzlich zu errichtenden Flächen zur Gänze egalisiert werden.

Festgehalten wird, dass unmittelbar gegenüber der Bezirkshauptmannschaft eine Fremdanmietung von rd. 100m² für den Bezirksschulrat besteht. Je nach Entwicklung des Personalstandes bzw. des Raumbedarfes der BH, wäre es möglich, diese Anmietung aufzulassen und den Bezirksschulrat direkt in der BH unterzubringen. Eine Auflassung dieser externen Anmietung würde eine Mietkosteneinsparung in der Höhe von rd. € 18.800,-- (Mietkosten und Kosten für dezentrale Telefon- und EDV-Direktanschlüsse) pro Jahr erbringen. 

Daraus ergibt sich nachstehende Zusammenfassung über die zukünftigen Jahreskosten zum Objekt. In Bezug auf den Kostenfaktor "Betriebskosten" wurde die im Falle der Errichtung einer Solarenergiefassade angenommene Energiekosteneinsparung mit einem - aus der obigen Darstellung ableitbaren Mittelwert - von 89% angenommen. Noch nicht berücksichtig wurde eine allfällige Förderung der Österreichischen Kommunalkredit AG.


(siehe Tabelle 2)


Die hiezu neu erforderlichen Kreditmittel sind ab Fertigstellung des Projektes beim Ansatz 1/030038 (Von der LIG angemietete Gebäude der Bezirkshauptmannschaften) neu zu veranschlagen.
Da durch die Umsetzung dieses Projektes eine finanzielle Vorbelastung künftiger Landeshaushalte eintreten wird, ist gemäß § 32 (1) L-VG 1960 eine entsprechende Regierungsvorlage in den Landtag Steiermark einzubringen.


Beschluss der Steiermärkischen Landesregierung vom 25. Februar 2008.


Es wird daher der

Antrag

gestellt:

Der Landtag wolle beschließen:

Die Generalsanierung einschließlich Solarenergiefassade und Erweiterung des Amtsgebäudes der BH Weiz mit Gesamtkosten von
€ 5,800.000,-- (brutto / Preisbasis 09/2007) sowie die Auftragsvergabe an die Landesimmobilien-Gesellschaft mbH wird genehmigt.

Die im AV dargestellte Finanzierung der Umbau- und Adaptierungskosten über eine Zuschlagsmiete auf eine Laufzeit von 28 Jahren voraussichtlich ab 1.1.2010 wird genehmigt. Die Zuschlagsmiete beläuft sich für die ersten 10 Jahre auf rd. € 367.000,-- zuzüglich der während dieser Zeit anfallenden Umsatzsteuer auf die Grundmiete des Altbestandes in Höhe von jährlich € 53.000,--, insgesamt daher auf rd. € 420.000,--, ab dem 11. Jahr beträgt die Zuschlagsmiete € 306.000,--. Diese Zuschlagsmieten sind im Rahmen der künftigen Landeshaushalte beim VA 1/030038 zu budgetieren. Die für die Zusatzflächen anfallenden Betriebs- und Instandhaltungskosten von jährlich rd. € 25.000,-- (ab dem 11. Jahr rd. € 21.000,--) sind ebendort zu budgetieren, egalisieren sich aber voraussichtlich durch die Energieeinsparungen aus der Errichtung einer Solarenergiefassade

Es wird ebenfalls zur Kenntnis genommen, dass sich diese Jahresmietkosten sowie die Zuschlagsmieten an zinssatzbedingte Änderungen anpassen werden.