LANDTAG STEIERMARK
XV. GESETZGEBUNGSPERIODE


EZ/OZ: 2617/1

Regierungsvorlage

eingebracht am 22.12.2008, 00:00:00


Geschäftszahl(en): A2-28.00-13/2002-22
Zuständiger Ausschuss: -
Regierungsmitglied(er): Franz Voves
Beilagen: Tabelle 1) und Tabelle 2)

Betreff:
Amt der Landesregierung, Amtsgebäude Karmeliterplatz 2\; Brandschutzmaßnahmen, Barrierefreimachung und thermische Sanierung der Außenhülle\; Auftragsvergabe mit Gesamtkosten von € 2,423.000,-- inkl.USt (Preisbasis 10/07) an den Gebäudeeigentümer LandesimmobilienGesmbH\; Finanzierung über eine Zuschlagsmiete ab voraussichtlich 1.1.2011 auf eine Laufzeit von 30 Jahren mit Jahreskosten von rd. € 148.000,-- inkl. UST. zzgl. UST. auf den Altbestand in der Höhe von jährlich € 35.000,--, ab dem 11. Jahr Reduktion auf rd. € 123.300,--\; Einsparung von Energiekosten von jährlich rd. € 19.000,-- inkl. USt., Flächenänderungen im Mietvertrag mit der LIG mit Einsparung von Jah-resmietkosten von insgesamt rd. € 19.200,--

1.   Projektbeschreibung:
Laut Gebäudekonzept ist vorgesehen, an dem Standort Karmeliterplatz 2 die Fachabteilungen der A 6 weitestgehend konzentriert unterzubringen. Es soll ein Haus "Generationen, Jugend, Familie" entstehen. Aus dieser Überlegung heraus hat die FA6A das Projekt "Kompetenzzentrum" initiiert mit dem Ziel, dass in dem von der LIG Steiermark zu errichtenden Neubau "Karmeliterhof" alle jugendnahen Vereine im Rahmen eines "Kompetenzzentrums" neben der verantwortlichen Fachabteilung 6A zusammengefasst untergebracht werden. Die Genehmigung für dieses Projekt in der Steiermärkischen Landesregierung, im Landtag Steiermark wie auch im Aufsichtsrat der LIG ist bereits erfolgt.

Für die  Beibehaltung des Standortes als Bürogebäude des Landes spricht die Lage des Objektes in unmittelbarer Nähe zu Burg und Landhaus mit guten infrastrukturellen Anbindungen (öffentlicher Verkehr, Tiefgarage in unmittelbarer Nähe und  unmittelbare Nähe weiterer Landesdienststellen).

Das Objekt Karmeliterplatz 2 zeigt sich baulich in einem sehr sanierungsbedürftigen Zustand: Der Brandschutz gemäß TRVB ist nicht gegeben, großen Sanierungsbedarf gibt es sowohl optisch als energetisch an den Fassaden des Hauses, insbesondere auch an der karmeliterplatzseitigen Fassadenseite. Auch die Errichtung eines neuen Personenaufzugs beabsichtigt.

Zug um Zug mit der Errichtung des Neubaues "Karmeliterhof" soll über Vorschlag der LIG Steiermark die Erdgeschoßzone des Hauses Karmeliterplatz 2 vom Land geräumt werden. Die LIG hat vor, in dieser Zone Geschäftsräume einzubauen und rechnet dazu mit einer Mieteinnahme von durchschnittlich € 15,67/m² und Monat. Als Ersatz für die Freimachung der von der FA6A genutzten Büros im Erdgeschoß hat die LIG angeboten, im Neubau Karmeliterhof bzw. z.T. im Haus Paulustorgasse 4 (nach Sanierung) Ersatzräume kostenneutral (zum selben Mietpreis wie derzeit vom Land bezahlt) zur Verfügung zu stellen.


2.   Projekts- und Folgekosten:
                            
Projektskosten

Der von der LIG Steiermark übermittelte Kostenrahmen stellt sich - aufgeschlüsselt nach den oben dargestellten Einzelbaumaßnahmen - auf Preisbasis Oktober 2007 - wie folgt dar.

(siehe Tabelle 1)



Zuschlagsmiete
Da in LIG-Gebäuden die Instandhaltungsmaßnahmen nur über die im Rahmen der laufenden Mietzahlungen enthaltenen Instandhaltungsbeiträge finanziert werden und für bauliche Maßnahmen in dieser Größenordnung keine entsprechenden Kreditmittel zur Verfügung stehen, hat die LIG auf Basis von Projektkosten in der Höhe von brutto € 2,423.000,-- eine Zuschlagsmiete zur Refinanzierung dieser Kosten über eine von der LIG in Anspruch zu nehmende Ausleihung für eine Laufzeit von 30 Jahren berechnet, die an zinssatzbedingte Änderungen anzupassen sein wird.

Diese beträgt für die ersten 10 Jahre monatlich € 12.331,-- inkl. USt, d.s. jährlich       rd. €  148.000,--
und reduzieren sich diese Kosten ab dem 11. Jahr auf  € 10.275,-- netto, d.s. rd.             €  123.300,--
netto jährlich.
                             

Umsatzsteuer-/Vorsteuervorteilhaftigkeitsberechnung
Ein von der Landesimmobilien Gesellschaft mbH durchgeführter Vorsteuervergleich (Vorteilhaftigkeitsberechnung, Ausübung der UST-Option gem. § 6 USt-Gesetz) hat ergeben, dass für den Fall der Realisierung der Maßnahmen die LIG die Vorsteuern aus den Gesamtprojektkosten in Abzug zu bringen und dem Land Steiermark sowohl für die Basismiete und Nebenkosten als auch zur Zuschlagsmiete für die Dauer von 10 Jahren Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen hat. Daraus ergibt sich, dass für die ersten 10 Jahre auch auf die Grundmiete eine USt. in der Höhe von rd. € 35.000,-- pro Jahr anfällt. Ab dem 11. Jahr entfällt die Vorschreibung der Umsatzsteuer.
                             

Thermische Sanierung der Fassade
Energiekostenersparnis und Förderung Kommunalkredit:
Die LIG hat die Auswirkungen der thermischen Sanierung bauphysikalisch berechnet. Demnach reduziert sich die Energiekennzahl des Gebäudes von 108 kWh/m² auf 36 kWh/m² und Jahr, wodurch sich eine Reduzierung des Energieverbrauches um rd. 65 % oder rd. € 16.000,-- exkl. USt./Jahr ergeben wird.
Aufgrund dieser Berechnung würde seitens der LIG ein Förderansuchen an die Kommunalkredit gestellt werden, wobei von einer Förderungshöhe von ca. € 150.000,-- ausgegangen werden kann. In Anrechnung an die Gesamtprojektskosten würden sich die Zuschlagsmieten für einen Zeitraum von 10 Jahren ab Realisierung des Gesamtprojektes um jährlich rd. € 11.000,-- inkl. USt. reduzieren. Ab dem 11. Jahr entfällt die Verrechnung der Umsatzsteuer und verbleibt nach wie vor eine Kostenreduktion von jährlich rd. € 9.000,-- netto.


Flächenänderungen und Kostenauswirkungen (Jahreskosten)
Vorausgeschickt wird, dass die nachstehenden Flächenangaben dem derzeitigen  Planstand entsprechen und sich nach Vorliegen der Detailplanungen noch geringfügig verändern können.
im Projektrahmen Karmeliterhof sollen aufgelassen und kompensiert werden


Karmeliterplatz 1 und 2
444,93 m² EG-/ und Kellerzonen zugunsten einer gastronomischen Nutzung
durch die LIG mit Jahreskosten von brutto rund                                                                                    -  €   53.200,--
Karmeliterplatz 2
98,53 m² werden von der LIG für die Herstellung eines Durchganges
vom Karmeliterplatz zur Sauraugasse abgebrochen,
Jahreskosten von brutto rund                                                                                    -  €   11.300,--
Karmeliterplatz 2
243,29 m² EG-Zonen sollen zugunsten der Errichtung einer neuen Eingangszone
für den Bereich des Jugendkompetenzzentrums an die LIG zurückgegeben
werden, Jahreskosten von brutto rund                                                                                    -  €  27.800,--
Insgesamt entfallen daher 786,75 m² mit einer Mietsumme von                                                                                    -  €   92.300,--


Flächenausgleich LIG
Im Gegenzug bietet die LIG einen Flächenausgleich von
65 m² Lager im Keller/Jugendkompetenzzentrum,
48,37 m² für Infozwecke im Bereich der neuen Eingangszone für das JKZ,
307,58 m² Büroflächen im 4.OG des Jugendkompetenzzentrums und
335 m² in einem im Rahmen des Projektes Jugendkompetenzzentrum
neu zu errichtenden Zubau im Bereich Paulustorgasse 4, insgesamt
somit 755,95 m² zu den gleichen Kosten wie im Altbestand KPL2,
dies entspricht einer Mietkostensumme von                                                                                              +  €   86.400,--

Aufgabe Teilflächen Palais Attems
Das im EG des Palais Attems untergebrachte Referat Jugendschach der FA6A soll in das
neu zu errichtende Jugendkompetenzzentrum übersiedeln. Dadurch werden
129,30 m² Büroflächen frei, die an die LIG zurückgegeben werden sollen, der
damit verbundene Miet-Betriebskosten- und Instandhaltungskostenentfall pro Jahr
beträgt                                                                                -  €   16.500,00



Flächenausgleich und Synergieflächen über das
FA6A-Jugendkompetenzzentrum.
Der Flächenersatz für die derzeit im Palais Attems genutzten Flächen erfolgt im Jugendkompetenzzentrum in Form eines Büros und der Mitnutzung des dort einzurichtenden multifunktional nutzbaren Besprechungsraumes für die Schachveranstaltungen. Dieser Besprechungsraum wird von den Jugendvereinen vornehmlich ab dem späten Nachmittag verwendet und könnte daher auch von den im Gesamtkomplex Karmeliterplatz 1, 2 und Paulustorgasse 4 unterzubringenden Dienststellen mitgenutzt werden, woraus wiederum Synergieeffekte erzielt werden können. Der gemeinsam mit der FA6A errechnete vom Land zu tragende Anteil an diesem Multifunktionsraum inkl. Küche, Sanitäreinrichtungen und Allgemeinflächenanteilen beläuft sich auf 141,08 m², wofür an die FA6A jährliche Kosten von rund                         +  €   16.100,--
zu refundieren sein werden.


Teilweise Aufgabe von Flächen in der Paulustorgasse 4 für externe Anmietung
Ein Teil der ehemals vom Heimatwerk genutzten Flächen im Ausmaß von
105,57 m² soll für eine externe Vermietung an die Hypo Steiermark, die hiezu bereits Interesse angemeldet hat, an die LIG ohne Flächenausgleich zurückgegeben werden. Jahreskostenentfall brutto               -   €  12.900,--
                                                      Gesamtsumme Pkt. 2.5   -   €  19.200,--


Daraus ergibt sich nachstehende
Zusammenfassung der zukünftigen Jahreskosten:


(siehe Tabelle 2)



Bei Gewährung einer Förderung der thermischen Sanierung lt. Pkt. 2.4. und Anrechnung an die Gesamtprojektskosten würden sich die obigen Gesamtkosten für einen Zeitraum von 10 Jahren ab Realisierung des Gesamtprojektes um jährlich rd. € 11.000,-- inkl. USt. reduzieren. Ab dem 11. Jahr entfällt die Verrechnung der Umsatzsteuer und verbleibt nach wie vor eine Kostenreduktion von jährlich rd.
€ 9.000,-- netto aufrecht.
Die für das Projekt neu erforderlichen Kreditmittel sind für die ersten 10 Jahre nach Fertigstellung des Projektes beim Ansatz 1/020138 (Von der LIG angemietete Gebäude des Amtes der Landesregierung) neu zu veranschlagen. Da durch die Umsetzung dieses Projektes eine finanzielle Vorbelastung künftiger Landeshaushalte eintreten wird, ist gemäß § 32 (1) L-VG 1960 eine entsprechende Regierungsvorlage in den Steiermärkischen Landtag einzubringen.
3.   Schnittstelle zum bereits genehmigten Projekt "Jugendkompetenzzentrum"
Durch die mit dem bereits genehmigten LIG-Projekt "Karmeliterhof-/Jugendkompetenzzentrum einhergehende Verbauung des Innenhofes werden die dort bisher bestehenden Hofparkplätze mit Ausnahme von 7 Parkplätzen, die als Behindertenparkplätze und Parkplätze für Dienst- und Einsatzfahrzeuge verwendet werden sollen, entfallen. Daraus entsteht ein Einnahmenentfall von rd. € 20.500,--. Für den Fall, dass bisher im Hof parkende Mitarbeiter in die Tiefgarage ausweichen, sehen die derzeitigen Regelungen bei Erfüllung bestimmter Voraussetzungen Stützungszahlungen vor. Diesbezüglich ist mit Jahreskosten in der Höhe von rd. € 5.500,-- zu rechnen.
Im Zuge der Projektvorbereitung des LIG-Projektes "Karmeliterhof/Jugendkompetenzzentrum", wurden auch Erweiterungsmöglichkeiten für das angrenzende Landesarchiv untersucht. Laut Mitteilung der FA1D-Landesarchiv ist bei gleich bleibenden Archivaufkommen damit zu rechnen, dass eine Erweiterung des Archivs in 15 bis 20 Jahren erforderlich werden wird. In der Studie "Erweiterung Landesarchiv" der Thomas Lorenz ZT GmbH, Graz vom 17.12.2007 wurden drei Varianten einer Erweiterung des Archivs untersucht und jeweils die Rohbaukosten sowie die Energiekosten untersucht. Die ermittelten Varianten stellen sich wie folgt dar:
Variante 1:
Im Falle einer unterirdischen Erweiterung des Archivs als Tiefspeicher im Innenhof des Karmeliterhofs ist mit Rohbaukosten in der Höhe von rd. € 3,410.000,--. exkl. USt. zu rechnen. Die Energiekosten in diesem Fall liegen bei rd. € 11.700,--.
Variante 2:
Bei einer ebenfalls unterirdischen Errichtung der Archiverweiterung unter der Passamtswiese (in Verbindung mit einem unterirdischen Gang im Bereich der Sauraugasse) ist mit Rohbaukosten in der Höhe von € 2,597.000,-- exkl. USt. zu rechnen. Die Energiekosten dieser Anlage liegen ähnlich der Variante 1 bei rd. € 11.700,--.
Variante 3:
Bei einer oberirdischen Archiverweiterung auf einer geeigneten Liegenschaft an einem externen Standort wird mit Rohbaukosten von rd. € 1,877.000,-- exkl. USt. gerechnet. Die damit verbundenen Energiekosten sind mit rd. € 19.400,-- um rd. € 7.700,-- pro Jahr höher als die Energiekosten bei einer unterirdischen Lagerung. Diese Variante hätte allerdings auch den Vorteil einer (nahezu unbeschränkt) möglichen baulichen Erweiterung in späterer Zeit. 

Eine Gegenüberstellung der 3 Varianten in der Studie führt zu folgendem Resümee:
"Die Energiekosten der unterirdischen Varianten 1 und 2 sind zwar um etwa € 7.700,-- pro Jahr geringer als für die oberirische Variante 3. Im Vergleich zu den Unterschieden bei den Rohbaukosten liegt dieser Wert aber nur bei einem halben bzw. etwa einem Prozent der Differenzen. Das heißt z.B., dass die Mehrkosten für den Rohbau der unterirdischen Variante 1 im Inneren des Karmeliterhofes gegenüber der oberirdischen Variante 3 mit einer Größe von etw. 1,5 Mio. € (d.i. + 82% gegenüber der Variante 1) etwa 200-mal so hoch sind wie die jährliche Energiekostendifferenz.
Anhand der Gegenüberstellung der Kostenauswirkungen aufgrund von unterschiedlichen Rahmenbedingungen wird ersichtlich, dass ein oberirdisches Bauwerk (Variante 3) günstiger herstellbar ist als unterirdische Gebäude. Das resultiert aus den aufwändigeren und zum Teil auch aus sehr viel komplexeren Baumaßnahmen (z.B. Unterfangungsmaßnahmen bei Bestandsbauwerken).
Im Vergleich von Variante 1 (Unterirdisch im Innenhof) und Variante 2 (Unterirdisch auf der Passamtswiese mit Verbindungstunnel) ist erkennbar, dass die Kosten der Variante ’Unterirdisch auf Passamtswiese’ aufgrund der vereinfachten Rahmenbedingungen bei Baugrubensicherung und
-aushub deutlich unter den Kosten der Variante ’Unterirdisch im Innenhof’ zu liegen kommen.
Bei der Betrachtung der Kostenauswirkungen durch die unterschiedlichen Rahmenbedingungen kann abschließend festgehalten werden, dass trotz der geringfügig höheren Energiekosten eine oberirdische Lösung für die Erweiterung des Landesarchivs anzustreben ist."


Beschluss der Steiermärkischen Landesregierung vom 15. Dezember 2008.


Es wird daher der

Antrag

gestellt:

Der Landtag wolle beschließen:

Die Sanierung und Adaptierung (Brandschutz, Barrierefreimachung und thermische Sanierung der Außenhülle) des Amtsgebäudes Karmeliterplatz 2 im Gesamtumfang von € 2,423.000,-- (brutto/ Preisbasis 10/2007) sowie die Auftragsvergabe an die Landesimmobilien-Gesellschaft mbH werden genehmigt.

Die Finanzierung über eine Zuschlagsmiete, die sich ab Fertigstellung des Projektes auf eine Laufzeit von 30 Jahren voraussichtlich ab 1.1.2011 auf eine Höhe von jährlich rd. € 148.000,-- inkl. USt (ab dem 11. Jahr rd.
€ 123.300,--) beläuft, wird genehmigt. Die dazu kommende während der ersten 10 Jahre anfallende Umsatzsteuer auf die Grundmiete des Altbestandes in Höhe von jährlich rd. € 35.000,-- wird zur Kenntnis genommen. Im Gegenzug entfallen infolge der thermischen Sanierung der Gebäudehülle Energiekosten von jährlich rd. € 19.000,-- inkl. USt. sowie aus Flächen-änderungen im LIG-Bestand Mietaufwendungen von jährlich rd.
€ 19.200,--.

Die daraus für die ersten 10 Jahre nach Fertigstellung erforderlichen zusätzlichen Kreditmittel von jährlich € 144.800,-- sind ab Fertigstellung des Projektes voraussichtlich ab 1.1.2011 beim VA 1/020138 zu veranschlagen. Es wird zur Kenntnis genommen, das sich diese Mehrkosten nach Wegfall der USt-Verrechnung ab dem 11. Jahr auf rd. € 85.100,-- reduzieren werden.

Es wird weiters zur Kenntnis genommen, dass die Zuschlagsmieten bzw. die aus Flächenänderungen im LIG-Bestand enstehende Mietkostenreduzierung an zinssatzbedingte Änderungen anzupassen sein werden.