LANDTAG STEIERMARK
XVI. GESETZGEBUNGSPERIODE


EZ/OZ: 531/1

Regierungsvorlage

eingebracht am 30.05.2011, 00:00:00


Geschäftszahl(en): A15-A1.70-291/2011-42; A15-05 L2/2-2011
Zuständiger Ausschuss: Kontrolle
Regierungsmitglied(er): Johann Seitinger

Betreff:
Beschluss Nr. 93, Einl.Zahl 135/6, betreffend Bericht der Landesregierung über die Vorwürfe gegen die SG Rottenmann

Der Landtag Steiermark hat am 22.03.2011 folgenden Beschluss gefasst:
"Die Steiermärkische Landesregierung wird aufgefordert, dem Landtag Steiermark einen Bericht zu den gegen die SG Rottenmann erhobenen Vorwürfen zu übermitteln."

Aufgrund dieses Beschlusses berichtet die Steiermärkische Landesregierung wie folgt:
Förderungen werden für konkrete Objekte eines Bauträgers im Rahmen von zeitlich begrenzten Wohnbauprogrammen eines Bauträgers gewährt und an die Bewohner im Sinne des Kostendeckungsprinzips weitergegeben. Die Förderung ist für den Wohnbauträger gleichsam eine Durchlaufpost und dient dazu, kostengünstigen und somit leistbaren Wohnraum zu schaffen. Es ist daher nicht richtig, die Fördersituation so darzustellen, als ob eine bestimmte Fördersumme in Form eines Darlehens  an einen gemeinnützigen Bauträger ausbezahlt wird und dieser über die Verwendung des zugezählten Geldes frei bestimmen kann. Die Förderung erfolgt überwiegend in Form von rückzahlbaren Annuitätenzuschüssen, die zwingend der Tilgung eines Kapitalmarktdarlehens zugeordnet sind und nur dafür verwendet werden können.

Im Jahr 2009 wurden der SG. Rottenmann 15 geförderte Geschoßbauvorhaben mit 177 Wohnungen mit Gesamtbaukosten in der Höhe von 21,8 Millionen Euro von der Steiermärkischen Landesregierung bewilligt, wobei im 1. Jahr ein rückzahlbarer Annuitätenzuschuss von 848.582 Euro dafür und während der gesamten Laufzeit der Kapitalmarktdarlehen ein Annuitätenzuschuss in der Höhe von 14,5 Millionen Euro gewährt werden.
Im Jahr 2010 wurden der SG Rottenmann 7 Bauvorhaben mit 95 Wohnungen bei Gesamtbaukosten von 10,6 Millionen Euro bewilligt und dabei beträgt der Annuitätenzuschuss im 1. Jahr 394.739 Euro und insgesamt wird ein Zuschuss von 6,9 Millionen Euro zur Verfügung gestellt.

Würde kein rückzahlbarer Annuitätenzuschuss gewährt, so würde die Anfangsmiete ohne Förderung und Betriebskosten ca. 8 bis 9 Euro monatlich per m² Wohnnutzfläche betragen und nicht die derzeit geltenden rund 3 bis 4 Euro per m².

Gemeinnützigkeit bedeutet nicht das Bekenntnis zu einem Armutsgelübde, sondern die Zielsetzung, dem Gemeinwohl zu dienen und nicht dem Profitdenken im Sinne von Shareholder Value (Interesse an maximaler Gewinnausschüttung) verpflichtet zu sein.

Die Jahresergebnisse (und von diesen ist als korrekte Bezeichnung zu sprechen) stehen in untrennbarem Zusammenhang mit der Eigenkapitalbildung und der Vermögensbindung. Entgegen dem neoliberalen Wirtschaftsideal des Shareholder Value und dem Bestreben von Gewinnmaximierung werden in gemeinnützigen Wohnbauträgern die Dividenden der erwirtschafteten Überschüsse nahezu nie aus dem Unternehmen entnommen, sondern tragen zur Eigenkapitalbildung bei. Die erwirtschafteten Überschüsse ergaben sich bei der SG. Rottenmann zuletzt aus der Honorarverrechnung für die technische Abwicklung (Planung, Bauaufsicht), sowie aus der Sanierung bzw. der Betreuungstätigkeit von Großinstandhaltungsarbeiten von Eigentümergemeinschaften. Der Landesrechnungshof hat in einem seiner letzten Prüfberichte die von den gemeinnützigen Bauträgern für Eigenleistungen verrechneten Honorare geprüft. Demnächst wird seitens der Abteilung 15 eine Stellungnahme zu diesem Prüfbericht abgegeben werden.

Die vorrangige Funktion des Eigenkapitals ist die Gewährleistung der Risikotragfähigkeit und damit die Risikoabdeckung für das Unternehmen. Auch in Anbetracht der immer strenger werdenden Vorgaben der Basel II- und Basel III-Vorgaben ist die Eigenkapitalausstattung der gemeinnützigen Bauträger immer wesentlicher. Eigenkapitaleinsatz des gemeinnützigen Bauträgers für Bewohner (etwa in Form von Vorfinanzierungen) darf mit maximal 3,5% verzinst werden, in Anbetracht der derzeitigen steigenden Zinssituation ergibt sich aus dem Eigenmitteleinsatz des Bauträgers eine entscheidender Vorteil für die Bewohner.

Die gemeinnützigen Bauträger sind jedoch auch zwingenden steuerrechtlichen Bestimmungen unterworfen, die wiederum in engem Zusammenhang mit der für sie bestehenden Baupflicht zu sehen sind. Das bedeutet, dass erwirtschaftete Überschüsse nicht unbegrenzt in der Rücklage geparkt und angesammelt werden dürfen. Die Verpflichtung gemäß dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) für die gemeinnützigen Bauträger, kontinuierlich bauen zu müssen, wird durch steuerrechtliche Vorschriften verstärkt. Wer nach 3 Jahren von sogenanntem "Reservekapital" diese Eigenmittel nicht wieder zur Finanzierung von Bauvorhaben verwendet, muss davon 30 % Körperschaftssteuer zahlen, obwohl die gemeinnützige Wohnungswirtschaft grundsätzlich körperschaftssteuerbefreit ist.

Von den in der Steiermark bestehenden 26 gemeinnützigen Bauvereinigungen wiesen im Geschäftsjahr 2009 lediglich vier Bauträger, darunter die SG. Rottenmann, Reservekapital auf. Drei Bauträger davon werden das Reservekapital für Bauzwecke verwenden, bevor Körperschaftssteuer anfällt. Lediglich eine Bauvereinigung, die ca. 250 Wohneinheiten verwaltet, zahlt derzeit für ihr Reservekapital Körperschaftssteuer.
Eigenkapital der gemeinnützigen Bauträger wird in folgenden Bereichen erfolgreich eingesetzt:

  • Grundstücksbevorratung für künftige nachhaltige Bautätigkeit: Hier wird vorausschauende Planung im Sinne der Generationenverantwortlichkeit praktiziert.
  • Sanierung: Dadurch, dass die gemeinnützigen Bauträger bei Sanierungen oftmals in Vorlage treten, kann so der niedrige Eigenmittelzinssatz als stabilisierender Faktor eingebracht werden.
  • Bautätigkeit: Einsatz von Eigenmittel für Zwischenfinanzierungen.

All diese positiven Effekte wurden in einer jüngst vom Bundesministerium für Wirtschaft, Jugend und Familie in Auftrag gegebenen Studie von der renommierten Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungskanzlei KPMG Austria GmbH durchleuchtet und bestätigt.

Die Angemessenheit der Gehälter bzw. Entschädigungen der Organe der GBT wird jährlich von den Prüfern des Revisionsverbandes auf ihre Angemessenheit überprüft. Maßgebend dafür  sind § 26 WGG in Verbindung mit § 2 Gebarungsrichtlinienverordnung. Demnach dürfen die monatlichen Bezüge von Vorstandsmitgliedern und Geschäftsführern bis zur Höhe des Endbruttobezuges  (des Höchstsatzes) für Bundesbeamte der Dienstklasse IX des Dienststandes  der Allgemeinen Verwaltung vereinbart werden. Bei der Prüfung für das Geschäftsjahr 2009 wurden die Vorstandsgehälter unter diesen Gesichtspunkten überprüft, wobei festgestellt werden konnte, dass diese im gesetzlichen Rahmen liegen.

Die Entlohnung der Arbeiter und Angestellten der SG. Rottenmann erfolgt nach Kollektivvertrag.

In den Jahren 2001 bis 2003 wurden anlässlich der Prüfungen durch den Revisionsverband Beanstandungen im jährlichen Prüfbericht ausgesprochen, da einerseits in risikoreichen Wertpapieren (Aktien) veranlagt worden war und zum anderen die Verluste aus den Wertpapieren sich erheblich auf die Ertragslage der SG. Rottenmann auswirkten. Zur Prüfung durch den Österreichischen Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen - Revisionsverband wird festgehalten, dass dieser Verband einerseits Interessensvertretung der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft und andererseits genossenschaftlicher Revisionsverband ist. Träger der Prüfung ist nicht der Verband, sondern der beim Verband angestellte Revisor, der gemäß § 1 Genossenschaftsrevisionsgesetz unabhängig und weisungsfrei ist, was sich auch durch den besonderen Kündigungsschutz zugunsten des Revisors ausdrückt. Darüber hinaus unterliegt die gesamte Geschäftsführung gemeinnütziger Bauvereinigungen gemäß § 29 Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz der behördlichen Überwachung (Aufsicht). Aufgrund der Überprüfungen durch den Revisionsverband einerseits und der behördlichen Überwachung andererseits ist es in der jüngeren Vergangenheit nur ein einziges Mal zu einem Konkurs eines Bauträgers (in Niederösterreich) gekommen.

Auch der Landesrechnungshof  hat in  einem Prüfbericht im Jahr 2002  festgehalten,  dass Veranlagungen in relativ riskante Veranlagungsformen als problematisch zu betrachten sind. Aus diesem Anlass hat die Abteilung für Wohnbauförderung mit Schreiben vom 17.07.2003 allen gemeinnützigen Bauvereinigungen mitgeteilt, dass gemeinnützige Bauvereinigungen, die künftig trotzdem derartige risikobehaftete Veranlagungen tätigen, förderungsmäßig nicht mehr berücksichtigt werden.

Infolge der kritischen Beurteilung durch Revisionsverband und Landesrechnungshof hat sich die SG. Rottenmann nachvollziehbar von den risikobehafteten Teilen  ihrer Veranlagung getrennt. Das derzeitige Portfolio (Zusammensetzung der Vermögensveranlagung) entspricht dem aktuellen Stand des Wartungserlasses zu den Körperschaftssteuerrichtlinien vom 06.04.2010.


Abschließend wird der Mehrwert der Gemeinnützigkeit dargestellt. Dies wird wie folgt aufgezeigt:

1. Soziale Wirkungen: In Österreich wird nahezu ein Viertel des gesamten Wohnungsangebotes von Gemeinnützigen errichtet, wobei sich diese auch dadurch auszeichnen, dass sie auch in peripheren Lagen leistbaren Wohnraum schaffen. Der durchschnittliche Wohnungsaufwand in GBV-Mietwohnungen liegt maßgeblich unter dem jeweiligen regionalen Niveau. So ist der Wohnungsaufwand für private Wohnungen im Vergleich zu gemeinnützigen durchschnittlich 18 % höher. Dabei spielt auch der preisdämpfende Effekt des gemeinnützigen Eigenkapitals eine wichtige Rolle, der sich mit einer Kostensenkung für die  MieterInnen von bis zu 700 Euro jährlich zu Buche schlägt. Gemeinnützige Bauten zeichnen sich durch einen gleichmäßigen, durchgängigen Standard mit hoher Qualität aus. Beinahe ein Drittel der Wohngebäude der GBV sind jünger als 30 Jahre\; 90 % aller vor 1981 errichteten Gebäude sind bereits saniert. Im Bereich der Niedrigenergie - Passivhäuser nehmen die GBV eine Vorreiterrolle ein.

2. Ökonomische Wirkungen: Die Wohnbaukosten der gemeinnützigen Bauträger im mehrgeschossigen Wohnbau liegen deutlich unter dem österreichischen Durchschnittswert aller Bauträger. Die Gemeinnützigen müssen im Rahmen ihrer Baupflicht jedenfalls die erwirtschafteten Gelder wieder zum Bauen und Sanieren verwenden und damit im Eigenkapital im Unternehmen belassen, weshalb sie stabile Partner der Länder darstellen. Die Gemeinnützigen stehen für eine Stabilisierung des Wohnungsmarktes (Steigerung des durchschnittlichen Wohnungsaufwandes von 2007 bis 2009 um ca. 7 %, davon im privaten Wohnungssegment 9 %). Bei Neu- und Wiedervermietung liegt die Miete für private Wohnungen um etwa 29 % über jener von GBV-Wohnungen. Durch die Bereitstellung von Wohnungen mit überwiegend unbefristeten Mietverträgen leisten die gemeinnützigen Bauträger einen grundlegenden Beitrag zur Stabilisierung der sozialen und gesellschaftlichen Verhältnisse.

3. Ökologische Wirkungen: Durch den Schwerpunkt der GBV auf Errichtung von Objekten mit hohem energetischen Standard wird erhöhte Energieeffizienz und sparsamer Ressourceneinsatz gewährleistet. Die Verminderung von Schadstoffemissionen in weiterer Folge trägt wesentlich zur Erreichung des Kyoto-Zieles bei.

4. Räumliche Wirkungen: Hier ist vor allem die hohe baukünstlerische und städtebauliche Qualität durch Gutachterverfahren bzw. Architektenwettbewerbe anzuführen. Gemeinnützige Bauträger sind auch in der Förderung von neuen Wohnungstypen und -formen federführend, wie z.B. "Generationenwohnen" in Gleisdorf oder "Arbeiten und Wohnen" in Graz, Sandgasse.

5. Gesellschaftliche Wirkungen: Gesamtheitlich betrachtet weisen die GBV-Mietwohnungen eine vergleichsweise sehr ausgewogene demographische, soziale und ethnische Zusammensetzung der BewohnerInnen auf. 

Beschluss der Steiermärkischen Landesregierung vom 26. Mai 2011.


Es wird daher der

Antrag

gestellt:

Der Landtag wolle beschließen:

Der Bericht der Steiermärkischen Landesregierung zum Beschluss Nr. 93 des Landtages Steiermark vom 22.03.2011 betreffend Aufforderung an die Steiermärkische Landesregierung, einen Bericht zu den gegen die SG Rottenmann erhobenen Vorwürfen zu übermitteln, wird zur Kenntnis genommen.