EZ/OZ: 3155/1
Regierungsvorlage
eingebracht am 03.12.2014, 00:00:00
Geschäftszahl(en): ABT16-602/2014-40; ABT16 VV-LV.04-29/2013-23; ABT02-6152/2014-4
Zuständiger Ausschuss: Finanzen
Regierungsmitglied(er): Franz Voves
Beilagen: Tabelle, Stellungnahme_Landesfinanzreferentin
Betreff:
Verkauf von Baurechts-Liegenschaften der Landeswohnhäuser
Genehmigung des Verkaufes von 26 Baurechtsliegenschaften mit einem Erlös von ca. € 19.680.000,00
Genehmigung von Nebenkosten für die Immobilienertragsteuer überplanmäßige Ausgabe € 690.000,- bei der VSt. 1/840008-7100 „Steuern und öffentliche Abgaben“
Genehmigung von Nebenkosten für Vertragserrichtung überplanmäßige Ausgabe € 500.000,- bei der VSt. 1/840009-6430 „Sonst. Rechts- und Beratungskosten“ Bedeckung durch Mehreinnahmen in gleicher Höhe bei VSt. 2/840008-0001“ Erlöse aus Liegenschaftsveräußerungen, bebaute Grundstücke“
Hintergrund:
Das Land Steiermark betreut 1.075 Wohneinheiten auf 32 Liegenschaften, die von verschiedenen steirischen gemeinnützigen Wohnbauträgern im Wege von Baurechten im Sinne des Baurechtsgesetzes (BauRG) zw. 1963 und 1984 errichtet wurden. Dies bedeutet, dass das Land lediglich Eigentümer von Grund und Boden ist und das im Wege des Baurechts errichtete Gebäude im alleinigen Eigentum des Bauberechtigten, also des jeweiligen gemeinnützigen Wohnbauträgers, steht. Die Bauberechtigten haben die Kosten für die Errichtung und laufende Erhaltung der Häuser zu tragen, im Gegenzug lukrieren diese im Rahmen des Kostendeckungsprinzips des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes auch die zu erzielenden Mieteinnahmen.
Gemäß den Bestimmungen des BauRG können Baurechte längstens für 100 Jahre eingeräumt werden. Nach deren Erlöschen fällt das Eigentum am Gebäude - abhängig von der vertraglichen Gestaltung allenfalls gegen Leistung einer Entschädigungszahlung - ex lege dem Grundeigentümer zu. Auf Basis der seinerzeit abgeschlossenen Baurechtsverträge und Verwaltungsübereinkommen hat das Land ein Einweisungs- bzw. Zuweisungsrecht, dessen historische Intention die kostengünstige Wohnversorgung von Landesbediensteten war. Mangels einer hinreichenden internen Nachfrage werden Wohnungen bereits seit vielen Jahren auch an landesexterne InteressentInnen vermietet.
Die Vollziehung des Einweisungsrechts und die kaufmännische Liegenschaftsverwaltung wird amtsintern von der Abteilung 2 Zentrale Dienste, die bautechnische Betreuung sowie das infrastrukturelle Gebäudemanagement von der Abteilung 16 Verkehr und Landeshochbau wahrgenommen.
In der Vergangenheit wurden von den o.a. Wohnungen 183 Wohneinheiten im Zusammenwirken der Bauberechtigten mit dem Land Steiermark als Grundeigentümer nach Begründung von Baurechts-Wohnungseigentum an interessierte MieterInnen veräußert.
Evaluierung Landeswohnhäuser / Prüfung Verkaufsmöglichkeiten:
Aus Anlass der Verwaltungsreform 2011-2015 wurde der Status der Landeswohnhäuser im Rahmen eines abteilungsübergreifenden Projekts einer umfassenden Evaluierung unterzogen. Dabei wurden hinsichtlich der Baurechts-Landeswohnhäuser nachstehende Feststellungen getroffen:
- Den umfassenden Aufwendungen für den Erhalt der Wohnhäuser stehen aufgrund der spezifischen rechtlichen Ausgestaltung keine ausreichenden Mieteinnahmen und nur unzureichende Rücklagen gegenüber, sodass zur Bedeckung laufend Zuschüsse aus allgemeinen Landesmitteln erforderlich sind\;
- Die kaufmännische und technische Verwaltung bindet bedingt durch die große Anzahl an Wohneinheiten beträchtliche interne Personalressourcen\;
- Der historische Zweck der Versorgung von Landesbediensteten mit kostengünstigen Wohnmöglichkeiten hat seine Bedeutung - wie die geringer werdende Nachfrage zeigt - verloren. Dies ist auch darin begründet, dass im Vergleich zu anderen geförderten Wohnbauten kein Preisvorteil besteht.
Der Landesrechnungshof Steiermark hat sich ebenfalls mit der gegenständlichen Thematik befasst und in seinem Bericht "Sanierung\; Graz Brucknerstraße 5-7" (Beschluss Nr. 792 aus der 37. Sitzung der XVI. Gesetzgebungsperiode des Landtages der Steiermark vom 12.11.2013) wie folgt festgehalten: |
"Die seinerzeitigen Erwägungen für die Errichtung von Landeswohnungen scheinen durch die bestehende Marktsituation nicht mehr Platz zu greifen. Die Verwaltung von Wohnhäusern zählt nicht zu den Kernaufgaben des Landes. Der Landesrechnungshof empfiehlt daher, den forcierten Verkauf der Landeswohnungen auf Grundlage des WGG bzw. MRG zu evaluieren."
Verkauf der Baurechtsliegenschaften:
Anknüpfend an den Landesregierungsbeschluss ABT16-602/2014-29 vom 10.07.2014 (zu GZ ABT16 VV-LV.04-29/2013-23 und ABT02-6152(2014-4) wurde der Verkauf der Baurechtsliegenschaften nach dem für das Land bindenden Maßstab der Wirtschaftlichkeit, Zweckmäßigkeit und Sparsamkeit geprüft.
Es erfolgte eine interne Wertanalyse unter Beiziehung mehrerer Sachverständigen für Immobilien. Allerdings kann der Eigentümer eines mit einem Baurecht belasteten Grundstücks praktisch nur an den Bauberechtigten veräußern, da der Ankauf für jeden Dritten wegen der mangelnden Renditefähigkeit uninteressant ist. Da insbesondere bei noch länger laufenden Baurechten das Grundstück mit "Wohnhäusern eines Dritten" belastet ist, kann nicht mit der Bezahlung in Höhe des vollen, unbelasteten Bodenwerts gerechnet werden. Laut einer deutschen Untersuchung wurde von den Bauberechtigten durchschnittlich rund 70% des Bodenwerts bezahlt.
Die öffentliche Ausschreibung des Landes Steiermark zur Ermittlung der Bestbieter erfolgte in 3 Runden (Angebotsabgabe, 2 Termine zu Nachbesserung der Kaufpreisangebote), wobei der Verkauf in den (Tages-) Zeitungen Kleine Zeitung, Krone, Standard und "Die Woche" inseriert wurde. Die Baurechtsliegenschaften wurden in Abhängigkeit vom jeweils bauberechtigten gemeinnützigen Wohnbauträger in 6 Pakete unterteilt.
Die Ausschreibung ergab folgendes Ergebnis:
siehe beiliegende Tabelle
Wie erwartet zeigte sich, dass kein nachhaltiges Kaufinteresse eines nicht gemeinnützigen Dritten vorlag. Langjährige Erfahrungen aus Deutschland zeigen, dass bei derartigen Verkaufsvorgängen ein durchschnittlicher Preis in der Höhe von 70% des plausibilisierten Bodenwerts erzielt werden wurde. Dieser Wert wird aufgrund des dargestellten Ausschreibungsergebnisses bei allen Liegenschaften jedenfalls erreicht.
Für das Paket 2 der GGW konnte kein Anbieter gefunden werden. Bei diesen 6 Liegenschaften soll in Absprache mit der Genossenschaft in einem ersten Schritt der bereits bisher mögliche Einzelwohnungsverkauf an die MieterInnen forciert werden. In einem weiteren Schritt könnte die Übergabe der Gesamtverwaltung an die Genossenschaft zu einem späteren Zeitpunkt geprüft werden.
Erwartete Einnahme aus den Verkaufserlösen gerundet: € 19.680.000,-
abzgl. Immobilienertragsteuer - € 690.000,-
bzw. Rechtsanwalts- bzw. Notariatskosten udgl. - € 500.000,-
Erwarteter Erlös: € 18.490.000,-
Darüber hinaus ist von einer Verwaltungsvereinfachungen bzw. -einsparungen durch die nicht mehr durchzuführenden Wohnungsvergaben, Wohnungsübernahmen und -übergaben und Instandhaltung der Häuser bzw. Brauchbarmachungen der Wohnungen auszugehen.
Da neben den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) nach dem Verkauf auch sämtliche Regelungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) anzuwenden sind, haben die MieterInnen der Baurechts-Landeswohnhäuser weder Preissteigerungen außerhalb der üblichen Indexanpassungen noch sonstige Verschlechterungen zu befürchten. Die betroffenen MieterInnen wurden bereits über den beabsichtigten Verkauf informiert. Eine nochmalige Information an die betroffenen BewohnerInnen über den endgültigen Verkauf ist beabsichtigt.
Mit dem Verkauf der Baurechtsliegenschaften ist der Entfall der Zweckwidmung der verkaufsgegenständlichen Gebäude als Wohnhäuser für Landesbedienstete verbunden.
Beschluss der Steiermärkischen Landesregierung vom 02.12.2014.
Es wird daher der
Antrag
gestellt:
Der Landtag wolle beschließen:
Die Steiermärkische Landesregierung stellt zufolge ihres Beschlusses den Antrag, der Landtag wolle beschließen:
- Der Verkauf der 26 Baurechtsliegenschaften gemäß der im AV dargestellten Tabelle an die angeführten gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften um € 19.832.368 wird genehmigt.
- Sämtliche Beschlüsse des Steiermärkischen Landtages hinsichtlich der Zweckwidmung der verkaufsgegenständlichen Gebäude als Wohnhäuser für Landesbedienstete werden aufgehoben.
