LANDTAG STEIERMARK
XVII. GESETZGEBUNGSPERIODE


EZ/OZ: 3386/1

Regierungsvorlage

eingebracht am 06.06.2019, 12:20:00


Geschäftszahl(en): ABT16-38501/2019-10
Zuständiger Ausschuss: Infrastruktur
Regierungsmitglied(er): Landesrat Anton Lang

Betreff:
Steiermärkische Landesbahnen (StLB); Vorzeitiger Ankauf Geschäftsleitungsgebäude Graz Gesamtkosten (inkl. Nebenkosten): € 460.000,00

Generelles zum Geschäftsleitungsgebäude:

Im Jahr 2002 haben die Steiermärkischen Landesbahnen für die Direktion in Graz ein neues passenderes Geschäftsleitungsgebäude gesucht. Die bis dahin zur Direktion umfunktionierten Mietwohnungen in der Radetzkystraße 31 haben den Anforderungen eines zeitgemäßen Bürobetriebs nicht mehr entsprochen. Investitionen in diese Mieträume wären verlorener Aufwand gewesen. Stattdessen haben die Steiermärkischen Landesbahnen gemeinsam mit dem Land Steiermark eine Lösung gefunden, wie aus dem ehemaligen im Landeseigentum stehenden und ungenutzten Forstbauhof in der Eggenberger Straße 20 in 8020 Graz moderne Büroräumlichkeiten werden können. Das Land Steiermark hat das alte und baufällige Gebäude samt Grundstück an die Paros-Immorent Grundverwertungsgesellschaft m.b.H verkauft, die daraus eine moderne Büroinfrastruktur geschaffen haben. Gleichzeitig wurde ein Leasingvertrag des Landes Steiermark/Steiermärkische Landesbahnen geschlossen, in dem vereinbart wurde, dass mit Beginn 01.12.2003 die Steiermärkischen Landesbahnen das Gebäude gegen eine monatliche Leasingrate nutzen können.

Leasingvertrag

Bei der gegenständlichen Leasingkonstruktion handelt es sich um die Variante eines Kaufleasings. Die monatliche Leasingrate enthält neben der Mietkomponente auch eine Ansparungskomponente. Dies ist eine Forderung gegenüber der Bank bzw. eine Kaution, mit der das Gebäude am Ende der Laufzeit endfällig anzukaufen ist. Vertragsmäßig ist somit vereinbart, dass mit Mietende am 30.11.2023 genau der kalkulatorische Restwert in Höhe von € 997.370,00 angespart sein soll. Es sind zu diesem Zeitpunkt keine zusätzlichen Zahlungen der Steiermärkischen Landesbahnen mehr zu tätigen. Der Kauf des Gebäudes ist somit bereits de facto mit dem Vertrag vom 16.12.2002 bzw. 23.12.2002 für den 30.11.2023 vereinbart und beschlossen worden.

Geplante Erweiterungen

Um geplante Erweiterungen am Gebäude wie z.B. eine Aufstockung vornehmen zu können, ist das nur in Zustimmung und in Durchführung durch den derzeitigen Eigentümer, der Erste Group Immorent GmbH möglich. Die geplanten Umbauten sind nötig geworden, um die Raumsituation zu entspannen, die durch die gestiegene Anzahl von Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern entstanden ist.

Vorzeitiger Ankauf des Gebäudes

Die Erste Group Immorent GmbH hat nun im Zuge der Gespräche zur geplanten Erweiterung des Gebäudes angeboten, den Ankauf, statt mit dem geplanten Datum 30.11.2023 bereits zum Stichtag 30.06.2019 durchzuführen. Diese Stichtagsregelung bezieht sich auf die Kaufpreisberechnung. Es gilt für beide Vertragsparteien, dass eine Unterzeichnung des Kaufvertrages seitens Land Steiermark / Steiermärkische Landesbahnen erst nach der Zustimmung durch den Landtag Steiermark erfolgt Der Kaufpreis bzw. noch offene Zahlungsbetrag beträgt nach der Abzinsung auf den früheren Zeitpunkt:

Kaufpreis zum Stichtag 30.06.2019:                                                €       1.156.952,79

Abzüglich Kaution zum 30.06.2019                                                 €          777.145,03

Zahlungsbetrag                                                                                  €          379.807,76

Gesamtkosten inkl. Nebenkosten und Unvorhergesehenes
(Vertragserrichtung, Notar, Grunderwerbssteuer, etc.)               €           460.000,00

 

Mit dem Ankauf schaffen die Steiermärkischen Landesbahnen einen bleibenden Wert in Form einer betriebsnotwendigen Immobilie. Zu diesem Zweck wurde auch die Schachner & Partner Wirtschaftsprüfung und Steuerberatung GmbH & Co KG beauftragt, diesen vorzeitigen Ankauf zu bewerten. Vor allem auch hinsichtlich des Aspektes der Höhe der Grunderwerbssteuer vor und nach den oben genannten Umbauten.

Dabei ist die Schachner & Partner Wirtschaftsprüfung und Steuerberatung GmbH & Co KG zu folgendem Schluss gekommen:

„Bei einem vorzeitigen Ankauf sind Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebühr um € 7.340,81 höher als im Jahr 2023 (4,6 % von der Differenz der Kaufpreise)“.

Festzuhalten ist jedoch, dass die Paros-Immorent Grundstücksverwertungsgesellschaft m.b.H bereits ein Angebot für die Erweiterung des Leasingvertrages gelegt hat. In diesem Fall würden einmalige Bearbeitungsgebühren von € 8.000,00 anfallen. Weiters würde die Zinskondition für den gesamten Leasingvertrag auf 1,1 % Aufschlag (bis dato 0,6 %) erhöht werden, was auch zu einer Erhöhung der bestehenden Leasingrate führen würde.

Anzumerken ist, dass darüber hinaus auch der Leasingvertrag neu vergebührt werden müsste, was nach heutiger Rechtslage ebenfalls zu einem knapp fünfstelligen Betrag führen würde.

Am Laufzeitende würde die Grunderwerbssteuer nach aktueller Rechtslage auch von einer deutlich höheren Bemessungsgrundlage berechnet werden als zum 30.6.2019 (von € 1.769.850,00 anstelle nunmehr € 1.156.952,79), was ebenfalls zu einer Verteuerung von € 28.193,27 führt.

Zusammenfassend ist daher festzuhalten, dass in wirtschaftlicher und finanzieller Hinsicht unter diesen Prämissen einem vorzeitigen Ankauf wohl eindeutig der Vorzug zu geben ist“.

Die Bedeckung des noch offenen Zahlbetrages sowie der Nebenkosten (Vertragserrichtung, Grunderwerbssteuer etc.) in der Höhe von insgesamt € 460.000,00 erfolgt im Rahmen des Wirtschaftsplanes der StLB für das Jahr 2019.

 

Beschluss der Steiermärkischen Landesregierung vom 06. Juni 2019.


Es wird daher der

Antrag

gestellt:

Der Landtag wolle beschließen:

Der Ankauf der Liegenschaft Grundstücks Nr. 1041/18 (EZ 1518) und 1041/26 (EZ 1653) beide KG 63104 Lend im Ausmaß von insgesamt 2.352 m² zu einem Gesamtpreis von € 460.000,-- wird genehmigt.